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大庆存量非住宅交易实施系统评估计税

时间:2020-07-31 10:00 点击:
国家税务总局大庆市税务局副局长王洪阁详解大庆市存量非住宅评估系统计税问题。

    我市存量非住宅交易实施系统评估计税

    国家税务总局大庆市税务局副局长王洪阁详解大庆市存量非住宅评估系统计税问题

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市税务局通过办税大厅导税员、纳税人微学堂、志愿者等向纳税人普及税收政策。照片由采访单位提供

  新闻背景

  一直以来,二手房买卖过程中需要缴纳相关税费,而税的多少是以房屋价格为基准的,如何公平合理高效地确定房屋的价格,是一个全国性的难题。

  当前,存量非住宅房产交易市场普遍存在签订“阴阳合同”现象,交易双方为了少缴税款,通常在二手房交易时,除了签署实际成交价的合同外,再签订一个低于实际交易价的假合同,将假合同作为申报纳税的依据,申报的价格远低于真实成交价格,造成国家税收的明显流失。

  另外,非住宅的评估非常复杂,住宅一般是用市场比较法或者成本法等进行评估,涉及的因素较少。但非住宅尤其是商铺写字楼一般用收益法评估房产价值,收益涉及的因素远较住宅复杂,哪怕同一栋楼,其不同的临街状况或楼层都对物业的收益和价值产生巨大的差异,因此非住宅评估难以用统一的标准去衡量,难以避免低估或高估的情况出现。

  为加强和规范全市存量房交易税收征管,促进房地产市场健康发展,我市非住宅类存量房交易评估系统于12月23日起在市区正式上线运行,四县非住宅类存量房交易评估系统也将于2020年1月份上线运行。该系统通过对影响房地产价格的特征因素进行量化分析,结合我市区域分布、成交活跃度等特点,将采集的数据通过软件进行分析建模,在业务办理过程中,自动提取二手房评估价格。

  此项工作的开展,是继我市住宅类存量房交易计税价格评估软件上线之后,进一步通过运用房地产评估技术加强对非住宅类存量房交易税收征管,最终实现住宅类与非住宅类存量房评估系统的有效融合,达到存量房交易税收一体化工作的全方位推进。

  非住宅类存量房交易评估系统上线意味着纳税人可以直接在办税窗口办理评估事宜,无需通过中介和第三方评估机构进行评估,大大缩短了办理时间,提升了工作效率,降低了纳税人办税成本,同时有效解决了非住宅类存量房交易办税程序繁琐、征管效率较低、征纳矛盾较多、涉税风险较高等问题,进一步促进我市存量房交易税收征管的“税负公平”。

  那么,此次评估计税的适用范围是什么?申报价格评估值是如何产生的?纳税人对经税务机关评估后核定的计税价格有异议该怎么办?国家税务总局大庆市税务局副局长王洪阁就存量非住宅房产交易评估计税问题进行了详细解答。

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国家税务总局大庆市税务局副局长王洪阁

  什么是存量非住宅?什么是存量非住宅房产交易评估计税?

  王洪阁:存量非住宅是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋(俗称“二手房”)中的非住宅类房产,主要包括商业用房、办公用房、厂房仓库及车库等房产类型。与此相对的,开发商出售的新建非住宅类房产属于增量房,即“一手房”范围,不属于存量非住宅房产范围。

  存量非住宅房产交易计税,原则上以交易双方签订并申报的合同价格为计税依据。对于纳税人申报的合同价格低于存量非住宅价格评估值且无正当理由的,税务机关将按照存量非住宅价格评估值核定计税价格,采用评估计税方式计算征收相关税费。

  此次评估计税的适用范围是什么?

  王洪阁:适用于全市范围内存量非住宅房产交易行为(包括买卖、赠与等)。其中,存量房交易俗称“二手房交易”,是指已办理权属登记的房产再次进行交易;非住宅是指除了住宅以外的非居住用房产,包括商业用房、办公用房、厂房仓库及车库等房产类型。

  开展评估计税的依据是什么?

  王洪阁:2010年,财政部、国家税务总局下发了《关于推进应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的通知》(财税〔2010〕105号),要求各地从2012年7月起全面推行应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管。

  2011年,黑龙江省地方税务局黑龙江省财政厅关于推广应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的通知(黑地税联〔2011〕7号)和《大庆市人民政府办公室关于关于印发大庆市推进应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作实施方案的通知》(庆政办发〔2012〕55号),要求自2012年7月1日起,对纳税人申报的存量房交易价格进行全面评估。在初期阶段,暂以纳税人交易的存量住房为评估对象。待取得经验后,逐步将评估范围扩大到工业、商业房地产。据此,我市于2012年7月已先行启动了第一阶段对存量住宅房产交易实行评估计税。这次对存量非住宅房产交易实行评估计税属于第二阶段工作安排的落实。

  为什么要对存量非住宅房产交易实施评估计税?此次评估计税什么时候正式开始实施?

  王洪阁:当前,存量非住宅房产交易市场普遍存在签订“阴阳合同”现象,部分纳税人纳税申报的价格远低于真实成交价格,造成国家税收的明显流失。同时,存量住宅房产交易先行实施评估计税六年多来,运行平稳有效,起到了压缩偷逃税收空间、促进依法纳税的积极作用。为防堵低报成交价格偷逃税收的违法行为,促进税收征管公平,这次进一步将评估计税工作推进到存量非住宅房产交易,实现存量房交易评估计税的全面覆盖。

  根据《国家税务总局大庆市税务局关于加强大庆市市区存量非住宅交易税收征管的通告》(国家税务总局大庆市税务局通告2019年第3号),大庆市市区存量非住宅交易评估已于12月23日起在市区正式实施。肇州县、肇源县、林甸县和杜蒙县也将于2020年1月份实施,具体时间以各县税务部门通告为准。

  申报价格评估值是如何产生的?申报价格评估值会进行调整吗?

  王洪阁:由税务机关采用批量评估技术,通过政府采购具有专业资质的房地产估价机构,对全市存量非住宅基础数据进行现场采集(涉及商业繁华度、交通便利度等指标),再将采集数据通过软件进行分析建模,最终求取产生相关房产的评估值。

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